买改善型住宅的几个硬道理

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在如今新房市场“供应如麻、乱房迷人眼”的当下，身边的很多朋友都很迷茫，究竟XX盘买不买的?后面是不是还有更好的盘？今天，发哥结合前人总结的经验和自己的感受，重新归纳了“买改善型住宅的几个硬道理”，分享给大家：

1.换房不要有太强的赌性

如果买房不以居住为主要目标，有些人可能更喜欢去赌某个新兴区域或有潜力的郊区板块；但换房首先是让自己住得更舒服，同时也要看重房屋的物业价值。

所以，尽量买传统市中心，或配套更为成熟的区域。未来涨幅或许不如新区，但风险也低，安全更重要。请记住，你自己换来的居所应是家庭资产的“压舱石”。

2.尽量换掉“老破小”

如果你手里有多套资产，建议将“老破小”的资产换掉，特别是那些区域较远、品牌溢价能力较弱的资产。卖掉两套“老破小”换来一套核心区位的好房子，既腾出了名额，也能应对未来房地产税等调控的多种可能。

切记：换房的改善需求与首次置业的刚需思维完全不同，后者更考虑性价比，而前者换房更注重地段，同时尽量追求楼盘自身的档次。

3.即使你不坐地铁，也要关注地铁配套

千万不要听置业顾问吹，有钱人从来不坐地铁。即便你只开车，但长辈、亲朋甚至保姆还是依赖公共交通。在当下，出行时间成本一定是每一个社会人重点考虑的。忽略地铁的价值无疑是掩耳盗铃的一种营销说辞。特别是在地铁成网的重要枢纽，其价值日后会体现得更明显。

4.宁做凤尾，不做鸡头

换房宁可踮起脚挤破头去更高档的楼盘买一套面积相对小的房子，也尽量不要在一个档次不高的楼盘里买那种超大户型。虽然说财富不是衡量一个人质素的唯一条件，但在这样的小区，遇见电梯里叼着烟、捡垃圾的邻居几率明显比普通改善盘小得多。

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▲龙湖上城意境创想图

归纳起来，我们可以大致梳理出这么几个关键词：市中心成熟区域、品牌知晓度高、小区品质够好、地铁线路越多越好。这样筛查下来，前两天刚拿预售的龙湖上城的住宅“上城天玺”便是一个契合以上所有条件的稀缺型改善产品：

01

公认的市中心：一环内

▲成都一环内府河沿线

不可否认，成都在过去相当长的时间内是呈放射性发展的，几十年的积淀，决定了一环所占据的资源更多：路网更密集、商业更繁荣、学校公园医院等社会资源更为倾斜。具体到龙湖上城，位于成都百里中轴线人民北路与一环交汇的内侧，区域内有4条地铁线交织，4站地铁直达春熙路商圈，并且龙湖还自建上城天街，与金牛万达共建家门口的商圈。此外，项目距离府河最近只有400米，距离人文景点文殊院1公里不到，周边还有人北小学、人北中学这种区域内比较拔尖的学校。这种城市级的配套，显然是区域性产品所难以匹及的。

02

TOD综合体：地铁上盖，天街自持

▲成都地铁线路布局图据地铁官网

最近一两年来，成都开始进入大规模TOD“站城一体化”的地铁建设模式。而龙湖上城作为成都启动最早的一批TOD项目，地铁站点、商场、住宅有机结合，可以说走在了成都前列。其中，地铁1、6号线上盖，周边还有5、7号线一站可达，这样的地铁配套放眼整个成都都十分罕见。加上龙湖自持运营的天街，计划引入成都极高规格的影院配置、区域内少有的无边际泳池、精品超市，上城天街将彻底填补区域潮流元素的缺失，成为区域潮流发布的风向标。

03

高端小区：精装大平层128㎡起

▲上城天玺意境创想图

在上述核心地段、多种资源配套，再加上龙湖自身赖以成名的产品铸造能力和品牌溢价能力，上城天玺的高端品质和深度改善居住的纯粹性显露无疑：

面积段上，最小128平米、最大195平米、主力户型156-164平米的居住空间，从总价上便与普通改善住宅有了明显的区分；

户型设计上，几乎每个户型都极大扩展了房屋面宽，进而拥有更宽阔的极致视野。以主力户型之一的164㎡四房两厅两卫B1户型为例，实现了三面开窗，其三阳台的设计，客厅阳台宽度超过7米，主卧带飘窗、卫生间、衣帽间，另有两个次卧分别连通两个阳台。整个房间的功能性和舒适度都十分惬意。

很多读者可能会问：说了这么多优点，难道龙湖上城就没有缺点了么？确实，就像我常说的，买房没有十全十美，当你对所有条件都很满意时，最不满意的可能就是价格。但我的观点是，判断一个产品的价值，其中重要的一点就是稀缺性，物以稀为贵，天经地义。

01

供应稀缺

来自中成房业的数据显示，2015年以来，在成都可查的公开土地市场，成都一环内只有一宗土地出让，即今天红星桥旁29亩由远洋集团操刀的小地块。来自安居客数据显示，目前成都一环内仅有4个项目有住宅供应，除龙湖上城，其余均为尾盘销售。而龙湖上城在一环内572套“一锅端”的全新住宅供应，也就显得更加弥足珍贵。

02

商圈可期

一环内，另一个重要的配套就是商业氛围浓郁。除了可4站地铁到达春熙路商圈之外，未来，上城天街的投入运营与金牛万达一道，也将撑起一环内的另一个商圈繁荣。可以预见，随着这些项目及地铁陆续完工投入运营，龙湖上城的住宅价值也将在未来得到更充分的体现。

03

价值洼地

▲上城天玺入户大堂意境创想图

尊重商品的价值属性，是市场经济的一大准则。从目前成都新拿预售情况可以看出，高端大平层的均价可观。未来，随着去年一波高价地陆续达到预售条件，其产品也有望陆续入市，但明显开发商的预期会更高。

把握时机，是当下改善客群更应该思考和未雨绸缪的一个问题。

最后，说说关于龙湖上城此前争议最大的两点。

1、无小区环境的误区

▲上城天玺中庭意境创想图

由于此前关于上城住宅透露的信息十分稀少，所以我身边也有很多朋友以为这种建于综合体之上的住宅没有内庭等公共空间。其实，这正是龙湖上城的设计精妙之处。整个住宅凌驾于3层的商业体之上，4楼一整层全部为住宅公共空间，入户大堂挑空设计，即便是1楼住户也拥有了5楼的视野。业主通过地下停车场、商场及地面的梯控电梯进入到4楼公区，再选择各自的单元电梯入户。这种设计极大限度地保障了大平层住户的极致视野，同时架空层的公区，通过门禁系统可直达商场，真正实现了地铁、商业、居住的多功能于一体。

2、5498元/㎡的装修标准

▲上城天玺室内意境创想图

作为2018龙湖在成都的首发作品，龙湖上城在精装上确实引入许多世界级知名品牌：德国威能的地暖、美国HONEYWELL的新风、东芝的中央空调、施耐德电气，以及汉斯格雅、杜拉维特的卫浴。此外，包括玄关、电视墙等处均设计有国外进口玉石，洗碗机、净水器、电子密码锁、微波炉以及龙湖自己研发的“千丁”智能安防系统，令屋内的多处人性化设计和龙湖强大的物业服务有机结合。而且，目前住宅的精装修样板间也已面对准业主开放，所见即所得，可以更直观地感受装修细节。

▲龙湖上城住宅总平图

综合以上分析和价格来看，龙湖上城这种位于城市核心区、拥有完美配套、供应稀缺的高端大平层产品，更适合于对价格承受能力更强的深度改善人群，这既是都市生活的一种终极感受，也是资产优化的“压舱石”。并且，在过滤掉相当的初改人群之后，其中签率相对也更高，唯一担心的可能就是腾出资格的问题。

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（预售证号：成房预售中心城区字第101853号）